flashftp下载:房地产贷款的集中管理对市场有着深远的影响

基金信托资讯 2021-01-06 14:27:23 阅读: 评论: 0
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【中国基金网第六期】

尹中立(荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任)

启新(荣盛发展研究院研究员)

2020年最后一天,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。这是继去年8月监管部门发布房地产开发企业监管指标后,房地产行业的又一项重要举措,将对房地产产生深远影响。

为房地产金融设置“两条红线”

《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 ("《通知》 ")要求在中国境内设立的中资法人银行金融机构的房地产贷款余额与个人住房贷款余额的比例应符合管理要求,即不超过中国人民银行和银监会确定的相应上限。市场称之为商业银行房地产贷款设置“两条红线”。主要内容如下:

首先,银行的房地产贷款比例将按等级进行评估。第一档包括六大国有银行,两个上限(房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比)分别为40%和32.5%;第二档包括招商银行、农发行、浦发银行等17家中型银行,两个上限分别为27.5%和20%;第三档是中资小银行和非县域农村合作机构,主要包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城市农村合作机构,两个上限分别为22.5%和17.5%;第四档是县级农村合作机构,两个上限分别为17.5%和12.5%;第五档是村镇银行,两个上限分别为12.5%和7.5%。

第二,为商业银行设定了一个过渡期,以达到标准。《通知》目前超过要求的银行会安排一定的过渡期。距离在2个百分点以内的过渡期为2年,距离超过2个百分点的过渡期为4年。

房地产金融设置监管红线的目的是什么:

自2019年以来,金融监管机构一再指出房地产金融的风险。2020年,银监会主席郭树清表示,房地产是目前中国金融风险中最大的“灰犀牛”,要坚决遏制房地产泡沫。

房地产曾经是中国经济增长的引擎,但随着个人负债的快速增加,房地产市场对其他行业的挤出效应日益明显。在“双循环”经济战略的要求下,房地产和金融必须与其他部门协调发展,这是监管部门发布房地产金融监管指标的宏观背景。

2020年8月出台的“三条红线”限制了房企的融资需求,这次出台的“两条红线”限制了金融机构的信贷供给。两者结合将有助于防范房地产贷款在金融体系中过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构的稳定性。

2020年10月21日,中国人民银行副行长潘在2020金融街论坛年会上指出,中国人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎管理,逐步实施房地产贷款集中度、居民负债率、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。

为房地产开发企业设置“三条红线”,为商业银行设置“两条红线”,是宏观审慎管理措施。新政之后,估计会陆续出台规范的、有约束力的政策。

新政对房地产市场的影响是深远的

房地产贷款增长率将回到平均贷款增长率,这是房地产市场收紧的迹象。中国房地产贷款增速继续高于整体贷款增速。给商业银行设置“两条红线”后,意味着房地产贷款增速只能跟其他贷款并驾齐驱。

应该是

但不要夸大短期影响。事实上,商业银行从2019年开始调整贷款结构,房地产贷款增速一直在下降。从2020年上市银行半年报数据来看,大部分银行的房地产贷款存量比例基本符合监管要求,尤其是第一梯队的大银行基本不触及监管红线。这意味着2021年金融机构的住房相关贷款额度将会收缩,但短期内收缩是有限的。

“两条红线”固化了商业银行的竞争格局,巩固了大银行的市场地位。2020年第二季度末,人民币房地产贷款余额47.4万亿元,其中大中型银行占比近80%;个人住房贷款余额32.36万亿元,其中大中型银行占比超过90%。随着新监管指标的实施,大型银行的强势市场地位将进一步巩固,因为第一银行房地产贷款的最大比例为40%,而第二银行房地产贷款的最大比例为27.5%。从近几年的业务发展来看,二线银行的房地产贷款增速明显高于大银行。这种策略已经成为中型银行挑战一线银行的法宝。为满足监管指标要求,招商银行、兴业银行、平安银行必须收缩房地产贷款业务,调整业务结构。

房地产行业的融资成本将进一步增加。从2020年第四季度开始,房企融资成本开始上升。壳牌研究院数据显示,2020年11月房企国内债券融资平均票面利率为4.89%,较上月提高0.13个百分点。自2020年8月以来,国内融资成本一直在上升。在新政的影响下,踩线的金融机构必然会收缩住房相关信贷,通过加息迫使企业需求转移。其他金融机构也将遵循政策指导,对企业进行更严格的审计;房地产行业的融资成本会整体上升。

房地产开发企业如何应对:

行业并购提速,关注并购机会。在“三条红线”和新政的影响下,中小开发商的生存空间将进一步压缩。为了维护战略客户,大银行的房地产贷款额度会优先考虑总行开发商。企业通过增加杠杆快速扩张的道路已经不存在了。中小开发企业将面临融资困难和融资成本上升,行业并购将加速。企业应多关注相关项目,通过二级市场收集并购,扩大土地储备,降低征地成本。

私有住房企业应加强与国有企业的合作。事实上,私营企业已经开始“国有化”或与国有企业合作。万科的大股东首先是华润,然后是深圳地铁,都是国有资本。这个结果不是偶然的,而是万科决策者有意做出的战略选择。

据媒体报道,融创至少有20%的项目与国企和央企合作。合作伙伴包括北京朱总、首创置业、陕通建、厦建发、首钢等地方国企,以及中国金茂、保利发展、葛洲坝地产等央企。

适当关注租赁住房建设的相关政策。中国人民银行和中国保监会表示,为了支持住房租赁市场的蓬勃发展,住房租赁贷款暂不计入房地产贷款比例。2020年底,几个重要会议提出,要大力发展租赁住房,高度重视保障性租赁住房建设。虽然国有企业将在保障性住房建设领域发挥更重要的作用,但在土地改革的推动下,集体建设用地等相关政策机遇将用于建设租赁住房和自住租赁

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